[경제] 공시지가? 공시지가?!
2021년 12월 21일 공시지가로 뉴스가 뜨겁다.
무엇인지 알아보자.
[1. 개요]
[1-1. 공시자가란?]
합리적이고 일관성 있는 지가정보체계를 세우기 위해 '부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률'에 따라 산정하여 공시되는 땅값이다. 이 땅값은 1989년 토지공개념이 도입되면서 행정자치부의 과세시가표준액, 건설교통부의 기준시가, 국세청의 기준시가, 감정원의 감정시가 등을 일원화시켜 1989년 7월부터 시행한 것이다.
-> 1980년대 급격한 도시화,산업화 과정에서 지가가 폭등하면서 이를 안정화시키기 위해 토지공개념제도가 도입되었는데, 이 제도를 체계적으로 뒷받침하고 그동안 여러 정부 부처로 나누어 관리되던 지가산정시스템을 통합하고자 1989년 도입.
전국 2700만 필지의 토지 가운데서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 표준지공시지가를 산정하는데, 이는 토지보상금과 개별공시지가의 산정자료로 이용된다. 표준지공시지가는 감정평가사에게 조사·평가를 의뢰해 토지소유자와 시·군·구의 의견을 듣고, 시·군·구 토지평가위원회와 중앙토지평가위원회 등의 심의를 거쳐 공시한다.
->
개별공시지가 : 재산세와 개발부담금 부과 등에 직접적으로 이용.
표준지 공시지가 : 보상평가와 담보평가 등에 간접적으로 이용.
개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다. 공시지가 열람은 해당 표준지가 속한 시·군·구에서 가능하며 공시된 지가에 이의가 있는 토지소유자 및 법률상 이해관계자는 공시일로부터 30일 이내에 국토해양부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있다.
기준일은 원칙적으로 1월1일이며, 예외적인 경우에 국토교통부 장관이 따로 공시기준일을 정할 수 있다. 조사기준일의 변경은 1월 1일이 기준일 경우 전년도 10월에 조사에 착수하게 되어 결국 1년 전 토지가격이 공시지가로 결정되는 문제점이 있기 때문이다. 또 2000년부터는 전국 모든 지역에서 매년 일제히 지가조사를 하지 않고 지가 변동이 거의 없는 안정지역은 2∼3년에 1번씩만 조사한다.
[네이버 지식백과] 공시지가 [公示地價] (두산백과)
[1-2. 공시지가 역사적 흐름]
- 1990년대는 공시지가를 안정화시키는 것이 핵심이었다. 2000년대 초반에는 공시지가 산출과정을 정치화시키는 것이 초점이었다. 2000년대 중반에는 시가보다 지나치게 낮은 공시지가의 가격수준을 시가에 근접하게 상향조정하는 것이 핵심이었다. 2010년 이후 정책의 방향은 '업무 효율화'이다.
그렇다면 이러한 공시지가가 왜 논란이 되고 있는 것일까?
1) 시장가치와 차이가 있는 공시지가.
- 현재 공시가격은 실제 거래되고 있는 시장가격과 차이를 보이고 있다.
" 개별공시지가는 양도소득세·상속세·종합토지세·취득세·등록세 등 국세와 지방세는 물론 개발부담금·농지전용부담금 등을 산정하는 기초자료로 활용된다. "
-> 공시지가는 여러 토지행정에 다용도로 이용되고 있다.
다양한 과세의 기준으로 사용되고 있는 공시지가가 시장가격을 반영하고 있지 못 하기 때문에 불로소득을 제대로 징수하지 못 한다는 문제점이 제기되고 있는 상황이다.
이에 정부는 지난 2020년 11월 '공시지가 현실화' 정책을 펼쳤다.
<주요내용>
- 아파트 등 공동주택은 2030년까지 90%, 단독주택은 2035년까지 90% 목표.
- 공시가격 인상으로 인한 서민층 세부담 완화를 위해 1세대 1주택자가 보유한 공시가격 6억원 이하 주택의
재산세율을 2021년부터 3년간 0.05%포인트 인하.
여기에는 크게 두 가지 명분이 있습니다.
1) 집 값 안정 2) 조세 평등 달성
공시지가와 실제 거래가격과의 차이를 좁혀서 주택을 보유한 사람들의 세 부담을 늘린다면 이를 부담스럽게 느낀 주택 보유자들은 시장에 물건(주택)을 내놓을 것이고, 시세 차익을 바라보고 주택시장 진입을 바라보던 사람들도 그 마음을 접으리라 정부는 생각한 것입니다.
공시지가 실현 이후 약 1년 정도 지난 시점에서 바라보면 어느정도 그 효과가 나타났다는 분석도 나오고 있습니다.
한국부동산원의 ‘주간 아파트값 동향’을 보면, 지난주 서울 아파트값 상승률이 0.07%에 그쳤습니다.
0.1% 이하로 내려간 것은 지난 5월 둘째주 이후 7개월 만입니다.
100 미만이면 집을 사겠다는 매수자보다 팔겠다는 매도인이 많다는 것을 뜻하는 ‘매매수급지수’도 지난달 중순(11월15일) 서울 아파트를 시작으로, 지난달 말(29일)에는 수도권 아파트, 이달 중순(13일 기준)엔 지방이 100 아래로 떨어졌습니다.
물론 공시지가를 현실화 했다고 해서 이러한 효과가 나타났다고 볼 수는 없습니다.
집값이 너무 많이 올랐다는 인식 확산과 투기 억제를 위한 보유세 강화와 대출 규제, 금리 인상 등이 복합적으로 작용한 결과일텐데요.
그런데 이러한 상황에서 이재명 더불어민주당 대선 후보가 '공시지가'와 관련하여 정부 정책과 다른 내용의 발언을 했습니다.
"어려움에 처한 민생경제를 고려해 공시가격 관련 제도를 전면 재검토 해야 한다"
지난 18일 언급한 내용인데요.
이에 발맞춰 정부와 민주당은 당정협의를 통해 내년도 공시지가를 활용한 세금 적용에 있어서 그 기준 올해 기준으로 1년 연장해 적용하겠다는 안을 내놨습니다. 즉, 내년 1년 동안 상승한 공시지가를 세금 부과에 적용하지 않겠다고 한 것입니다.
다만, 정부가 기존에 추진하고 있는 '공시지가 현실화' 정책은 그대로 진행한다는 방침도 함께 발표했습니다.
이를 두고 보수와 진보 모두 부정적인 입장을 나타냈습니다.
1) 보수 진영 "내년 대선을 염두한 단기적인 정책일뿐이다"
2) 진보 진영 "기존 정부의 부동산 기조를 무너뜨리는 정책이다"
여러분의 생각은 어떠신가요?
[참고]
1) 공시지가 선정 방식 문제가 불거졌었다.
- 조선일보 : 세금 다 냈는데… 감사원 "공시價 부실 산정" (2020년 5월 20일)
https://www.chosun.com/site/data/html_dir/2020/05/20/2020052000165.html